Los ayuntamientos han sufrido un revés al modificarse que el método de cálculo de la plusvalía municipal. ¿Cómo te va a afectar la nueva normativa y tasas de aplicación del impuesto publicadas el 10 de noviembre?

Hace unas semanas, toda España amaneció con una noticia que llenó los titulares de los principales periódicos: el Tribunal Constitucional había anulado el impuesto de la plusvalía municipal, pues consideraba que el cálculo aplicado no era constitucional.

Aunque la sentencia ha tardado en llegar, sus efectos no tardaron en apreciarse en todos los ayuntamientos de España.

Para que te hagas una idea, durante el 2019, se recaudaron 2.519 millones de euros en todo el país gracias a este impuesto. Poca broma.

¿Has ido ya a mirar los listados de precios en Idealista y Fotocasa? ¿Qué impresión te has llevado?

La primera bomba de información que te vamos a lanzar es la siguiente:

Los portales inmobiliarios reflejan el precio de NO venta en tu zona.

Desde finales de octubre hasta el 10 de noviembre, el impuesto quedó anulado, en una especie de limbo fiscal. Finalmente, el Ministerio de Hacienda ha publicado en el Boletín Oficial una nueva normativa que garantiza la constitucionalidad del impuesto aplicado por los ayuntamientos.

Y como él, muchos. Los anuncios que llevan meses y meses publicados sin respuesta tienen básicamente un cartel de neón que pone “muy caro”.

Ante tanta información, te estarás preguntando: ¿cómo me afecta a mí estos cambios en caso de que quiera vender una vivienda?

1. ¿Cuándo debemos pagar el impuesto de la plusvalía?

El IIVTNU (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es una tasa que se produce cuando se transmite un inmueble. La recaudación la tramitan y reciben los ayuntamientos de cada localidad.

Ya te hablamos de este impuesto en el artículo que recoge los principales gastos como vendedor de una vivienda en Málaga.

¿En qué casos debemos pagar este impuesto?

• Al vender un inmueble en una operación de compraventa (parte vendedora).

• Al heredar un inmueble.

• Al recibir en donación una propiedad.

Desde el momento en el que se produce el cambio de propietario, tenemos 30 días para liquidar el impuesto en el órgano correspondiente.

Se trata, en resumidas cuentas, de un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos en el momento de transmisión, ya sea como herencia o como venta.

2. ¿Por qué en octubre el Tribunal Constitucional anuló el antiguo método de cálculo de la plusvalía?

Desde hace más de 10 años, este impuesto ha estado en entredicho. ¿Por qué?

La sentencia expone que la plusvalía municipal se ha aplicado bajo la premisa de que siempre existe un incremento de valor durante el periodo en el que se grava la plusvalía, sea o no real ese aumento y la cuantía del mismo.

O en otras palabras, el método de cálculo usado estos años impone una base que da un resultado bastante alejado de los valores reales de los inmuebles en el mercado inmobiliario actual.

Cuando en el año 2008 el mercado inmobiliario se resintió, los precios se estancaron o cayeron en la mayoría de las provincias de España. No obstante, el impuesto (que ya hemos aclaro que grava el aumento de valor) se siguió imponiendo aunque la transmisión que se hiciese conllevase una pérdida… ¡Carecía de sentido!

Este hecho va en contra del principio de capacidad de pago recogido en el artículo 31 de la constitución: «Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.»

3. ¿Cómo se calcula ahora la plusvalía?

Anteriormente, los cálculos se hacían a través del valor catastral del terreno. A ese valor, se le aplicaban unos coeficientes que se iban modificando según los años que habían transcurrido desde el momento de adquisición de la vivienda hasta su venta o transmisión.

¿Cuál es el método actual? Se han propuesto dos alternativas:

• Tener en cuenta el valor catastral del terreno cuando se hace la venta, aplicándose entonces unos nuevos coeficientes.

• Utilizar la plusvalía real, que es el resultado de la diferencia de valor de la adquisición del suelo y el valor de venta actual. Obtenido el resultado se multiplicará por unos porcentajes estipulados por el ayuntamiento correspondiente, que nunca han de ser superiores al 30%.

¿Qué método es el mejor? Te recomendamos que te dejes asesorar por tu agente inmobiliario de confianza para que estime cuál será la tasa a aplicar.

4. ¿Qué ocurre si no se ha producido incremento de valor cuando vas a vender una propiedad?

Siempre que se constate, y a petición del interesado, se puede notificar que no se ha producido un incremento de valor, presentando los títulos necesarios para acreditar la transmisión y la adquisición.

En resumidas cuentas, tendrás que presentar la escritura correspondiente, sin descontarse los gastos pagados o los tributos, o también mostrando el comprobado por la Administración si es más alto.

Si el resultado del valor antiguo de transmisión y el nuevo es positivo, sí que debes calcular cuál es la base imponible según la normativa anteriormente mencionada.

5. ¿Cuándo comenzarán a aplicarse estos cambios?

La normativa entró en vigor el 10 de noviembre, pero sin carácter retroactivo.

Se ha dado un margen de seis meses a los ayuntamientos para que actualicen sus leyes municipales para adaptarlas a la nueva ley. ¿Y qué ocurrirá en este medio año? Que la plusvalía se va a calcular aplicándose los coeficientes marcados por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre.

Los coeficientes actuales, a finales de noviembre de 2021, son los siguientes:

Estos porcentajes serán modificados cada año, a nivel estatal, según la evolución del mercado inmobiliario.

El Ayuntamiento de Málaga o de tu localidad será el encargo de corregir a la baja hasta un 15% los valores catastrales del suelo para que reflejen la realidad de nuestra localidad.

Además de estar informado sobre el funcionamiento de la plusvalía municipal, te recomendamos que leas con atención los 8 gastos a pagar si vendes una vivienda de segunda mano.

O también puedes descargarte una infografía resumen:

A pesar de que los impuestos y gastos se llevan un buen pellizco de las ganancias al vender, el proceso genera más ventajas que dolores de cabeza. Por fin podrás dejar de pagar el IBI, las facturas y el mantenimiento de una vivienda para sacarle beneficios a reinvertir en otro proyecto de futuro.

Si necesitas saber cómo vender a un precio justo tu vivienda o a cuánto pueden ascender los gastos al vender en Málaga, te dejamos línea directa con nuestro WhatsApp corporativo.